Nell'ambito dei contratti di locazione accade spessissimo che, al momento della conclusione del rapporto contrattuale, l'immobile venga riconsegnato in condizioni deteriori. La Corte di Cassazione esaminando tale fattispecie ha puntualizzato che in tal caso, qualora l'immobile venga riconsegnato al locatore in condizioni tali da rendere necessarie modifiche e miglioramenti, il conduttore sarà obbligato al risarcimento del danno. (Cass.civ., sez. III, 18 luglio 2016, 14654)

Il fatto. Una società locava ad una srl un immobile autorizzandola ad eseguire alcuni lavori. In seguito al rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza, la locatrice raggiungeva un accordo con la conduttrice per il rilascio dell'immobile in data 30 giugno 2004, concedendo a quest'ultima una proroga fino al 31 agosto dello stesso anno.

La conduttrice, però, rilasciava l'immobile solo il 22 settembre 2004 in condizioni gravemente deteriori rispetto a quelle della consegna.

La locatrice, dopo aver richiesto un accertamento tecnico preventivo, cita in giudizio la conduttrice per sentirla condannarla al pagamento in suo favore di una somma di oltre trentamila euro a titolo di penale contrattuale per ritardato rilascio oltre la data pattuita, nonché al risarcimento dei danni derivanti dal deterioramento eccedente il normale utilizzo, e del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c. determinato dall'impedimento a concedere nuovamente l'immobile in locazione in ragione delle condizioni in cui era stato rilasciato.

In primo grado il Tribunale respinge la domanda della locatrice, che impugna tale pronuncia dinanzi alla Corte d'appello che, invece, accoglie parzialmente le richieste dell'appellante condannando la conduttrice al risarcimento del danno ed al pagamento parziale delle penale richiesta.

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La sentenza della Corte di Cassazione. La conduttrice lamenta che la sentenza impugnata aveva omesso di valutare adeguatamente l'idoneità di documenti allegati dalle parti già al momento della stipula del contratto di locazione, documentazione esibita già durante lo svolgimento del giudizio di primo grado, che dimostrava il cattivo stato dell'immobile già all'inizio della locazione.

A parere della ricorrente, quindi, la corte di merito avrebbe ignorato tale circostanza ritenendo erroneamente che l'immobile locato si trovava in buono stato di manutenzione già al momento della consegna, e che essa aveva anche effettuato dei lavori all'immobile.

I giudici, con sentenza n. 14654/2016, hanno dichiarato infondato il ricorso precisando che le censure mosse dalla ricorrente si risolvono solo in una semplice critica sulla ricostruzione dei fatti effettuata dalla Corte d'appello che, a parere degli Ermellini, ha analizzato i fatti in modo coerente e plausibile.

In particolare, puntualizza sempre la sentenza in commento, le censure mosse dalla conduttrice non aggrediscono la ratio decidendi della decisione della Corte d'appello che ha comunque accertato che la conduttrice ha effettuato dei lavori all'immobile, lavori che rispondono esclusivamente ad esigenze proprie e che non hanno, invece, nulla a che vedere con il cattivo stato di manutenzione.

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=> Locazione, spese anticipate dal conduttore, danni causati da impianti condominiali)

Con il secondo motivo del ricorso, inoltre, la ricorrente lamenta la falsa applicazione dell'art. 1590 c.c. norma che stabilisce che il conduttore deve consegnare la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta.

Secondo la ricorrente la Corte d'appello a fronte della consulenza tecnica d'ufficio aveva accertato che la locatrice aveva effettuato delle modifiche strutturali all'immobile tali da non rendere necessarie le modifiche richieste alla conduttrice, dato che le saracinesche deteriorate erano state sostituite da muri perimetrali nel corso dei lavori eseguiti dalla locatrice.

In pratica, secondo la ricorrente, la Corte d'appello non aveva tenuto conto del fatto che dal deterioramento della cosa locata non era derivato alcun danno alla locatrice.

La sentenza della Cassazione, adottata lo scorso 18 luglio, ha stabilito che neanche tale motivo può trovare accoglimento poiché la ricorrente evoca un principio di diritto secondo cui “il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze, non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore” (Cass., 8.3.2007 n. 5328).

Secondo la Cassazione tale principio non è stato violato dalla corte territoriale visto che durante tale fase di giudizio è stato correttamente accertato che la conduttrice è rimasta inadempiente all'obbligo di cui all'art. 1590 c.c. avendo rilasciato l'immobile in condizioni deteriori rispetto all'uso conforme al contratto, considerato che aveva provveduto ad abbattere il muro divisorio del capannone principale ed aveva palesemente danneggiato le saracinesche del capannone piccolo.

Da tale condotta del ricorrente, rileva la sentenza in commento, è derivato un danno patrimoniale per la locatrice che ha dovuto sostenere i costi relativi al rifacimento del muro divisorio ed alla riparazione delle saracinesche.

condominio web 01/09/2016